돈을 갚기로 하고 빌린 원금에 대가를 지급해 주는 것이 금리(이자율)다. 여윳돈이 생겼을 때 어디에 투자할지 고민 중인 사람이 있다고 가정해 보자. 은행에 넣어둘까? 주식투자를 할까? 상가투자로 월세를 받을까? 이러한 상황에서 돈의 흐름을 금리가 결정한다. 금리가 올라가면 예금이나 채권으로 금리가 낮아지면 주식, 부동산 등의 자산시장으로 돈이 흘러간다.
한국은행(중앙은행)이 통화정책 수단으로 시중에 풀린 돈(화폐)의 양을 물가와 경기변동에 따라 조절하는 금리가 기준금리다. 기준금리는 금리 체계의 기준이며, 금융시장과 실물 자산시장에 지대한 영향을 미친다.
한국은행이 기준금리를 인상하면 시중금리도 함께 오르고 내리면 시중금리도 함께 내려간다. 이 같은 기준금리가 다음 달 열리는 한국은행 금융통화위원회에서 인상될 가능성이 큰 분위기다.
금리는 기간에 따라 정도에 차이는 있지만, 부동산에 영향을 미친다.
임대료의 변동이 없다고 가정하면 자산 가치는 금리가 낮아질수록 높아지고 금리가 높아질수록 낮아진다. 하지만 지난 과거의 데이터는 기준금리 인상과 인하가 곧바로 부동산 가격 하락과 상승으로 이어지지 않고 추세 기간에 따라 다르게 반응하고 있음을 알 수 있다.
외환위기 이후 한국은행의 기준금리는 현재까지 세 차례의 상승과 두 차례의 하락 시기를 맞았다. 기준금리 하락 시기는 1999.05~2005.09(77개월) 2008.10~2010.06(21개월) 2012.07~2018.10(74개월)으로 이 기간 전국 아파트 매매지수는 각각 69.58%, 1.22%, 11.5% 상승했다.
이와 다르게 기준금리 상승 시기는 2005.10~2008.09(36개월) 2010.07~2012.06(24개월)으로 하락하지 않고 각각 20.99%, 12.08% 상승했다. 이 같은 결과는 부동산 가격이 금리 외에도 경기(景氣)의 좋고 나쁨에 따라, 유동성이 충분하거나 부족한 것으로 인해 움직이는 일이 많았다는 이야기다.
한국은행에서 최근 2018년 경제성장률을 2.7%로 조정하고 내년 성장률도 2.7%로 전망했다. 이 같은 경기 동향과 맞물려 대외 변수, 수요 공급, 정부 정책, 대출금리, 소비심리 등에 동적(動的, dynamic)으로 반응하는 시장이 부동산 시장이다.
기준금리는 글로벌 금융위기 이후 저금리 기조로 유지됐으나 미국 연방준비제도(Fed,연준)의 금리 인상과도 연계돼 있다. 다가올 금리 상승 국면으로의 전환이 향후 부동산 시장에 어떤 모습으로 나타날지 자못 궁금하다.