토지와 주택은 인간 생활에 꼭 필요하다. 토지는 자본과 결합해 시장에 신규로 주택을 공급한다. 만약 주택에 유지 보수를 하지 않으면 ‘진부화(陳腐化)’되고 사용가치가 없어져 멸실하게 된다.
부동산 사용 연한은 관리 성과에 따라 짧게는 20년, 길게는 50년 이상 사용이 가능하다. 이런 내구재(耐久財) 성질을 가진 부동산은 경기(景氣)의 영향을 받는다. 부동산 경기는 특정 기간을 주기로 호황과 불황을 반복하는 경향이 있다.
주거용, 상업용, 공업용, 교육, 사회용 등의 용도 가운데 부동산 경기를 이끄는 것은 건축물 비중이 가장 높은 주거용(47.5%, 전국, 2016년)이다. 주거용 건축물에 대한 시장의 관심도 역시 크다.
부동산 경기는 정점이 높고 저점이 깊다. 일반적인 경기와 병행하거나, 독립적으로 움직이거나 역행하는 경우도 있다. 우리나라는 1970～1980년대의 고도 성장기를 겪으면서 부동산의 기반이 되는 토지 수요로 인해 지가(地價)가 크게 상승했다.
지가는 1990년대 접어들면서 안정세를 유지하게 되고, 지역별 차이를 보이며 현재 지가에 이르렀다. 이처럼 토지를 기반으로 하는 부동산은 거시 경제와 연관돼 있다.
부동산 경기는 거시 경제뿐만 아니라 다양한 요인에 의해 변동한다. 인구 및 계절 요인, 사회 문화적, 법, 행정적 요인, 부동산 정책, 금융 조건 등에 영향을 받는다. 하향, 회복, 상향, 후퇴, 안정 시장으로 구분되는 순환 사이클을 형성한다.
9・13 부동산 대책 이전 시기에는 서울과 일부 수도권 지역의 주택시장은 거래가 활발하고 가격이 오르며 최고조에 달하는 상향 시장이었다. 상향 시장은 시장 환경에 충격을 가하면 곧 경기 형세가 후퇴하는 경향이 있다. 곧이어 환경 변화가 부동산 시장에 찾아왔다.
9・13 부동산 대책, 가계부채에 따른 주택 담보 대출 규제, 기준금리 인상, 입주량과 주택 공급 증가 등이 환경 변화의 충격이다. 이에 필자는 현재의 부동산 경기가 순환 사이클 가운데 ‘후퇴시장’에 진입 중인 것으로 판단하고 있다. 후퇴시장은 거래가 감소하고, 가격 하락세가 또렷이 나타나며, 수요자의 투자심리가 위축된다.
한국은행이 지난 11월 말 기준금리를 1년 만에 인상했다.
기준금리 0.25% 인상이 미미할 수도 있다. 그러나 자산시장에서 금리가 차지하는 비중은 지대하다. 경기 동향과 맞물려 부동산을 바라보는 관점이 바뀌는 계기가 될 수 있다. 이에 시장의 기댓값을 흐름에 맞추어 적응할 필요가 있다.
적절한 유동성 확보와 위험 관리로 시장에 대처해야 할 시점이다.