후분양제 주택사업장이 HUG의 ‘후분양대출보증’을 최초 승인 받으면서 후분양제 논의가 급물살을 탈지 관심이 주목되고 있다.
26일 HUG에 따르면 지난 22일 준공후 전체 세대 입주자를 모집하는 후분양 주택사업비 조달을 지원하는 ‘후분양대출보증’이 최초 승인됐다.
HUG의 후분양대출보증은 주택사업자가 주택의 일부나 전부를 공정률 60% 이상이 되는 시점 이후 분양하는 사업에 대해 주택건설자금 대출금의 원리금 상환을 책임지는 보증이다.
이번 보증이 승인된 경기도 평택 칠원동 ‘평택 신촌지구 A3블럭 사업’은 아파트 전체 1134세대를 준공후인 2021년 8월 분양하게 되며 후분양대출보증을 통해 총분양대금의 약 70%를 조달했다.
정부는 지난해 6월28일 장기주거종합계획을 통해 후분양로드맵을 발표하는 등 후분양제를 활성화하기 위해 각종 정책을 내놓고 있다. 아파트 하자 분쟁을 줄이고 소비자의 ‘알 권리’를 보장하기 위해선 후분양제가 적당하다는 판단에서다. 또한 후분양제 도입시 입주후 매매차익을 기대하고 무리한 청약에 나서는 사례가 줄 것이라는 기대도 있다.
그럼에도 그간 후분양제 도입이 지지부진했던 건 자금 조달 문제 때문이었다. 건설자금의 60%이상을 PF대출에 의존해야 하는 후분양 주택사업은 사업자의 높은 금리(6~10%) 부담으로 그간 활성화되지 못한 측면이 있었다.
그러나 HUG가 자금 조달을 일부 지원하면서 이러한 부분은 상당 부분 해소될 것으로 보인다. HUG 후분양대출보증을 통해 금리를 3.5~4% 수준으로 낮춰 자금조달 비용을 대폭 절감할 수 있게 됐다.
또한 HUG는 지난해 9월 보증대상(총 세대의 60%→100%)과 한도(세대별 분양가 60~70% 차등→70%로 일원화)를 확대했다. 금리 부담을 낮추고자 후분양 표준PF 금융기관을 선정하는 등 민간 후분양 활성화 지원방안도 마련했다.
다만 이러한 조치로 후분양제가 활성화될 것인지에 대해선 전문가마다 의견이 다르다. 자금 조달은 후분양제 도입 요건의 일부일 뿐 주택사업자에게는 후분양제 도입에 따른 리스크가 여전히 크기 때문이다.
건설업체의 입장에서는 후분양제가 달갑지는 않다. 분양시점에서 미분양이 다수 발생한다면 선투입된 자금으로 인한 금융비용까지 더해져 사업 손실이 커진다. 이를 대비하기 위해 후분양제에서는 사업성을 최우선으로 삼는 분양사업이 계획돼야 해 사업에 쉽게 나서기 힘들다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “주택사업자가 후분양제를 선택하는데 가장 문제가 되는 건 자금 조달이었기 때문에 이 부분이 해결되면 사업자 입장에서 선택할 수 있는 폭이 넓어진다”면서도 “후분양제의 경우 1~2년 뒤 시장을 예측해야 하기 때문에 자금 조달 문제를 해결한다고 해도 사업을 쉽게 시작하기가 힘들다”고 지적했다.
김 실장은 “선분양제는 현재 부동산시장이 좋으면 분양이 잘 되기 때문에 사업자 리스크가 크지 않지만 후분양제는 가격 결정 구조하에서 ‘불확실성’이라는 변수가 있다”며 “다만 소비자의 알 권리가 강조되고 있는 추세인 만큼 건설사들이 후분양제를 선택할 수 있는 환경을 조성해야 한다”고 덧붙였다.
후분양제 활성화 이전에 제도의 실효성을 위해선 후분양대출보증 기준을 보다 강화해야 한다는 의견도 나왔다. 아파트에서 발생하는 하자는 창호와 가구, 도배와 잡공사 등이지만 이런 부분의 정상시공 여부를 60~70%의 공정수준에서 파악하는 것은 쉽지 않다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “(공정수준) 60% 선에서 후분양을 실시하는 지금 방식으로는 후분양제를 활성화시킨다고 해도 분양시점의 가격과 입주 시점의 가격 차이를 줄인다는 정도의 의미밖에 없다”며 “본래의 후분양제가 갖고 있는 목적인 ‘건축물의 품질 담보’가 소비자 공급 측면에서는 일부 미흡할 수도 있다”고 지적했다.