민간택지 분양가 상한제 적용 지역이 오는 6일 결정될 예정인 가운데 주택시장에서는 정책 효과를 놓고 의견이 여전히 분분하다.

분양가 상한제로 분양가가 낮아지면서 주변 아파트값을 낮출 수 있다는 주장과 수익성이 떨어져 새 아파트 공급이 줄어 오른다는 우려가 맞서고 있다.

민간택지 분양가상한제 적용지역 지정을 위한 주거정책심의위원회(주정심)가 오는 6일 오전 10시 개최된다. 심의 결과는 이날 오전 11시30분 발표할 예정이다. 주정심 위원은 국토부 장관과 기획재정부 1차관, 한국토지주택공사(LH) 등 당연직이 14명, 연구원·교수 등 민간 위원 11명 등 총 25명으로 구성된다.

민간택지 분양가 상한제는 지난해 9·13 부동산 대책 발표 이후 잠잠하던 집값이 지난 7월부터 다시 상승하면서 정부가 아파트 분양가를 직접 통제하기 위해 꺼내든 강수다. 하지만 분양가 상한제 시행 예고에도 서울 아파트값은 18주 연속 상승하면서 주택시장은 혼란스럽다.

특히 집값 상승의 근원지인 서울 강남 아파트값 오름세는 좀처럼 꺾일 기미가 없다. 정부의 집값 안정을 기대와 달리 리 주택시장에선 분양가 상한제 부작용을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 민간택지 분양가 상한제는 단기적으로 신규 공급 아파트 분양가를 낮추는 효과가 있지만, 장기적으로 주택 공급 부족을 불러 집값이 폭등하는 부작용이 있기 때문이다.

노무현 정부 시절 집값을 잡기 위해 주택거래신고제, 실거래가 신고 의무화, 재건축 초과이익환수제, 양도소득세 중과, 종합부동산세 부과 등 각종 규제 정책을 쏟아냈다.

당시 민간택지 분양가 상한제는 집권 후반기에 단계별로 추진됐다. 2005년 택지지구 신도시 등 공공택지 내 전용면적 85㎡ 이상을 대상으로 처음 시행됐다. 이후 2006년 경기 성남 판교신도시 당시 공공택지 모든 주택으로, 2007년 9월 민간택지로 확대한 바 있다.

하지만 민간택지 분양가 상한제 시행 이후 공급은 갈수록 줄었다. 부동산114에 따르면 2007년 22만9000가구에 달했던 민간주택 공급은 분양가 상한제 실시 이듬해인 2008년 14만5000가구, 2009년 12만6000가구, 2010년 9만1000가구까지 줄었다. 당시 집값을 잡기 위해 시행한 민간택지 분양가 상한제가 공급 감소를 불러 되레 집값을 급등시키는 불쏘시개가 됐다는 비판을 받았다.

정부는 민간택지 분양가 상한제가 본격 시행되면 분양가 거품이 빠져 실수요자의 내 집 마련 문턱이 낮아지고, 주변 집값을 끌어내려 ‘집값 안정화’ 효과가 나타날 것으로 기대하고 있다.

하지만 주택시장에선 분양가 상한제 효과가 한계가 있다는 게 중론이다. 공급 부족에 따른 가격상승이 불가피할 전망이다. 수요가 집중된 서울에 재건축·재개발 사업이 수익성 악화로 중단되면 신규 주택 공급 물량이 줄 수밖에 없다. 또 분양가 상한제 적용 지역의 수요가 다른 지역으로 몰려 집값이 오르는 ‘풍선 효과’와 지금도 과열된 ‘청약 쏠림’ 현상, ‘로또아파트’ 등의 부작용이 우려되고 있다.

전문가들은 주택 가격이 계속 오르는 근본적인 이유는 수요에 비해 공급이 적기 때문이라고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부의 민간택지 분양가 상한제 시행 발표에도 서울 집값은 지속적으로 상승세를 기록하고 있다”며 “향후 주택 신규 공급 물량이 부족할 것이라는 예상 때문에 집값이 상승하는 것이”라고 설명했다.

권 교수는 “신규 분양가를 낮춘다고 해서 일반 주택의 집값이 낮아질지 미지수”라며 “정부의 직접적인 가격 통제 대신 수요가 있는 곳에 적정 수준의 공급을 늘리는 방안이 필요하다”고 덧붙였다.

이종혁 기자

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