[컬럼]박정일 한양대 컴퓨터S/W 겸임교수, 부동산 해법
[컬럼]박정일 한양대 컴퓨터S/W 겸임교수, 부동산 해법
  • 정석철
  • 승인 2020.08.06 10:11
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주택 보급률은 104.2%다. 전체가구의 15%가 주택의 61%을 소유하고 있다. 전체 주택 소유자 14,012,290명 중 2채 이상 소유한 다주택자는 2,191,959명으로 15.6%를 차지한다.

박정일 공인중개사. 한양대 컴퓨터S/W 겸임교수
박정일 공인중개사. 한양대 컴퓨터S/W 겸임교수

 

상위 30명이 11,000채를 가지고 있다. 무주택자는 전체 가구의 43.77%이며 875만 가구다. 대다수 국민은 10%에 해당하는 좋은 지역과 신축 아파트를 선호한다.

 대부분 국민들이 생각하는 부동산 문제는 집을 사느냐 못 사느냐 문제가 아니다. 서울 아파트 소유자는 가만히 있어도 집값이 폭등해 몇 억∽몇 십억 불로소득이 생기는 것에 배 아파한다, 집 가진 자와 무주택자, 서울 소유자와 지방 소유자 간의 양극화 갈등은 증폭되고 불평등은 고조된다. 

 집값이 오르는 이유는 첫째, 부동산은 돈 된다는 생각으로 유동자금이 몰린다. 둘째, 주택의 잠재적 수요가 많다. 셋째, 부동산 정책의 실패다. 넷째, 2014년 12월 29일 통과된 부동산 3법 즉, 분양가상한제폐지, 재건축초과이익환수유예, 조합원3주택허용이다. 부동산 3법 통과후 강남구 대단지 재건축으로 집값은 4년 사이 4배가 폭등했고 주변시세도 덩달아 올랐다. 다섯째, 도시재생 뉴딜이 집값 폭등을 자극했다. 여섯째, 국토부 공무원과 건설사 국회의 국토위원으로 연결되는 건설 마피아가 집값을 폭등시켰다. 당시 건설사 수주는 160조원 달했다, 부동산 3법에 찬성표를 던진 국회의원 127명 중 강남3구에 49명이 아파트를 소유했다. 재건축으로 3∽4배 과한 시세차익을 얻었다. 그들 중 4명은 21대 국회에서도 요직을 맞고 있다. 자기 이익을 위해 부동산 3법을 통과시킨 것이다. 그런 정치인들을 보면서
국민들은 똘똘한 1채를 선호해 투기 수요가 강남으로 몰렸다. 마지막으로 2017년 12월 문재인 정부가 발표한 임대사업자를 위한 세금감 면 혜택  대책을 투기세력이 악용했다.

 집값이 오르면 안되는 이유는 어느 순간 집값이 빠지면 그 피해가 국민들에게 가기 때문이다. 2008년 금융위기의 근본적인 이유는 집값 버블이 꺼졌기 때문이다. 집값이 오르면 담보로 대출을 더 받는다. 집값이 떨어지면 그때는 대출 담보 조건이 바뀌기 때문에 상환을 해야 한다. 이것이 결국 금융위기를 만든 근본적인 이유다. 모두가 매도하려고 하면 그때 부동산이 폭락하고 금융 위기로 빠지게 된다. 집값은 인플레이션 상승 분 만큼만 오르는 것이 가장 이상적이다. 주택 시가총액이 2000년 이후 약 1000조원에서 5000조원으로 늘었다, 비정상이다.

 서울아파트 값 폭등 문제는 2가지 요인이 있다. 첫째는 가수요다. 외국인의 유입과 지방에서 올라오는 구직자들 때문이다. 지방에서는 직업을 구할 수 없으니 서울로 집중돼 이들이 가수요를 만든다. 부동산 현장에서는 등록된 가구가 아니라 그 이상의 가수요가 있다. 둘째는 그런 가수요를 기반으로 집값이 떨어지지 않을 것이라는 확신으로 지방에 있는 자산가들이 집을 사기 시작해서 생긴 문제다.
 
 부동산 정책 실패의 본질은 첫째, 부동산 부패 신화를 이용하고 분양 원가 상승을 유도한  토건족의 돈장난이다. 이건 쉽게 나타나지 않는다. 왜냐하면 타켓 지역 중 1% 가구만 분위기를 만들면 바로 가격을 올릴 수 있기 때문이다. 그런 장난을 하고 있다. 문재인 정부가 들어서면 부동산이 오른다고 부채질 한 것도 하나의 요인이다. 수요와 공급의 문제로 포장해 본질을 숨기고 있다.

 둘째, 투자 자산의 유동성이 너무 크다는 것이다. 증시가 활성화 되지 못하니 여유 돈이 갈 곳이 없어 부동산으로 몰린다. 증시를 제대로 상승 시키려면 한국 주식시장에 있는 핵심적인 상법 내규인 적대적 M&A를 막고 있는 것과 주종 결의 사항을 이사회 발의로만 제한된 규정을 바꾸면 된다. 주주 발의에 의해서 주총 결의를 하면 바로 바꾸는 것이 미국 방식이다. M&A를 국제적으로 막기 위해서 만든 것이 오히려 주가를 잡고 있다. 동학 개미들이 지켜야 한다고 판단되면 산다. 주가는 오르기 마련이다. 주가가 오르면 유동자금이 증시에 몰린다.

 그렇다면 부동산 시장을 어떻게 안정화 시킬 수 있을까. 첫째, 주식시장 활성화해 유동자금을 유입해야 한다. 주식시장이 활성화되지 않는 이유는 주식 시장의 불안정성과 저조한 수익률에 있다. 국민들이 주식시장 하면 떠오르는 것이 기울이진 운동장이다. 내부 정보 관계자나 기관들이 이익을 얻을 수밖에 없다고 생각을 한다. 선진국은 제조업이 위축되면서 증시를 중심으로 금융업 비중이 커졌다. 반면 한국은 부동산 불패 신화로 유동자금이 몰린다. 물론 부동산이 항상 증시보다 우위에 있는 것은 아니다. 1997년과 2008년 금융위기 때는 유동성이 떨어지는 것이 부동산의 약점이었다.

 둘째, 정책은 방향이 아니라 결과로 말한다. 제대로 된 부동산 정책을 내놓아야 한다. 부동산  에 이해관계가 있는 사람들은 정책 입안에서 손을 떼야 한다. 문제의 본질은 부동산으로 돈을 벌고 있거나 투자를 하고 있는 이해 당사자들이 부동산 정책을 만드는 것이다. 매번 실패해도 땜질 대책을 쏟아낸다. 시장에서는 정부의 부동산 대책이 별다른 효과가 없다는 인식이 확산돼 정부를 신뢰하지 않는다. 부동산 불패신화를 매개로 투기 수요가 유입되는 악순환이 계속된다. 공직자의 부동산 백지신탁제와 다주택자 보유 제한을 즉각 시행해야 한다. 규제와 세금 및 공급 정책만으로는 한계가 있다. 분양가 상한제를 전국에 확대 시행해야 한다. 2002년 은마아파트가 2억이었는데 2007년 10억으로 급등하자 노무현 정부는 분양가상한제 카드를 꺼냈다. 이명박 정부는 2014년 분양가 상한제를 폐지했다. 그 후폭풍으로 집값은 박근혜 정부 29%, 문재인 정부 52%가 폭등했다. 일부 외국에서 시행 중인 ‘빈집세’를 수도권에 적용할 필요가 있다. 교육 제도와 지역 균형 발전 등 종합적 시각으로 부동산 정책을 입안해야 한다.

 셋째, 부동산 투자를 통해 재산을 늘리고 내 집값만 떨어지지 않으면 된다는 국민들의 마음을 바꿔야 한다. 부동산 투자를 통해 자산을 늘린다는 마음이 없어져야 한다. 부동산은 투기 상품이 아니다. 주거 개념이 정착돼야 한다. 시민단체가 1가구 1주택 운동에 나서야 한다.

넷째, 단기적으로는 다주택자가 보유한 주택을 시장에 내놓게 하는 유도 정책이 필요하다. 서울에서 10년 이상 다주택자가 소유한 주택이 128,199채다. 강남 3구에만 34,254채다. 물량이 나오다면 서울 집값은 단기간에 안정된다. 중장기적으로는 재건축 단계별 허용 및 장기 임대주택 확대 등 다양한 정책을 혼합해 추진해야 한다.

다섯째, 임대차 3법 통과로 시장 반응에 민첩하게 대응해 후속 대책을 내놔야 한다. 부동산 시장 현장에서는 2년 끝나면 시세보다 약간 싸게 연장했는데 4년 종료되면 시세 격차를 감당하거나 이사를 가야 한다. 결국 숙제를 미룬 것이다. 연장 안하면 손해라는 인식에 시장에 전·월세 물건이 귀하다. 특히 외국인의 월세와 신혼부부 전세 물건이 품귀현상이다. 전세 가격은 한 단계 높았는데 덩달아 월세도 높아졌다. 공인중개사들은 부동산 증액 분 계산하기 바쁘고 상담 잡무에 지치가고 있다. 독일을 따라하면서 임차인이 재산세를 납부하는 것과 싱가포르 정책을 도입하면서 양도세가 낮은 것은 뺏다. 부동산 현장에서 임대인들은 반정부 정서가 강하다. 임차인도 손해다. 지금까지 전세는 올라도 월세는 10년 전이나 지금이나 금리 인하로 인해 비슷했는데 이제는 2년 마다 5% 인상하게 됐다. 소급적용으로 선의의 피해자가 속출하고 있다. 9월에 임대차 만기라 매매 계약한 임대인은 임차인이 나가지 않겠다고 버텨 계약금 2배를 배상하느냐 못하느냐 난리다. 임대인과 임차인 간 신경전은 전국 곳곳에서 벌어지고 있다. 시장은 혼란에 빠져들고 있다. 세밀한 후속 대책이 필요하다.

여섯째, 국토부는 전·월세 신고 관리를 시스템이 없어 구축 후 내년 6월에나 신고제의 시행이 가능하다고 한다. 있을 수 없는 일이다. IT 전문가로서 보면 최단 1개월 최장 3개월이면 가능한 시스템이다. 일을 하려고 하는 것인지 일부러 시간을 지체하려고 하는 것인지 의중을 알 수가 없다. 부동산 정책 입안자들은 절박함이 없는 듯하다. 그래서 22번의 대책이 나왔구나 생각하니 안타까움을 금할 수 없다

일곱째, 재건축 규제를 풀어야 한다. 20년 전 강남에 재건축을 했어야했다. 정권마다 은마아파트 4천 4백여 세대가 재건축되면 전세대란이 날까봐 미루고 다음 정권에 계속 넘겼다. 언젠가는 강남의 오랜된 아파트는 재건축을 해야 한다. 동시 다발로 재건축을 시행하면 아파트 가격도 안정된다. 재건축 기간 동안 전세 수요는 서울 외곽으로 빠진다. 서울 재건축·재개발 6년간 393곳이 취소됐다. 추진하면 새집 25만 채가 공급된다. 정부가 수도권 주택공급 확대방안이 4일경 발표될 것으로 보인다, 재건축 단지에 현금이나 주택을 기부채납 받고 주택 수를 최대 3배까지 늘려 지을 수 있게 용적률을 높여주는 방안 등이 유력하게 검토되고 있다고 알려졌다. 총 공급 규모는 약 10만 채로 전망된다. 하지만 문제는 시간이 걸린다는 것이다.

여덟째, 20년 전에는 유동자금이 약 800조원이었다. 현재 시중에 떠도는 유동자금은 3019조원이다. 통화량이 약 3.8배 늘었다. 집값도 4배 정도 오르는 것을 인정해야 한다. 20년 전에
마포에 2억5천만 원 하던 아파트가 현재 12억 정도로 4.8배가 올랐다. 같은 시기 대치동 은마아파트는 약 2억 원이었다. 통화량 논리라면 7.6억 정도가 돼야 맞지만 현재 20억 원이 넘는다. 10배 이상 올랐다. 강남과 비강남 아파트 격차가 28년 사이 100배가 벌어졌다. 강남이 유독 오른 것이다. 사람들은 월급보다 집값이 너무 오른다고 밤잠을 설친다.

마지막으로 부동산 정책에서 정부는 손을 떼고 시장 자정 기능에 맡겨야 한다. 부동산은 심리적 요인이 작동한다. 정부가 부동산 문제에 관심을 쏟고 대책 준비에 열을 올리면 올릴수록 부동산 시장에 대한 관심이 증폭돼 투기 수요가 유입된다. 특히 정부 대책이 별다른 효과를 내지 못하면 부동산 불패신화가 확산돼 투기세력들이 농간을 부리는 악순환이 계속된다. 부동산 문제의 정답은 현장에 있다.

박정일 공인중개사. 한양대 컴퓨터S/W 겸임교수

정석철  기자


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