1985년 노벨 경제학상을 수상한 로버트 루카스는 ‘합리적 기대 이론’을 발표했다. 정부가 어떤 정책을 시행하면 시장의 합리적 기대로 인해 정부의 정책이 수포로 돌아갈 수 있다는 것이다. 박근혜 정부는 부동산 가격을 올리려고 했지만 시장이 미리 알고 부동산을 과잉 공급해서 오히려 부동산 가격이 떨어졌다. 문재인 정부는 부동산에 강한 규제를 통해 가격을 통제하려고 했지만 시장이 미리 알고 움츠려 공급이 사라지며 가격이 폭등했다.
정부의 부동산 정책 목표는 세금이 오르면 매물이 증가해 집값을 떨어뜨리는 것이다. 집값이 하락하면 전·월세 가격도 떨어져 거래가 활발할 것으로 예상한 것 같다. 하지만 부동산 시장은 정반대로 움직이고 있다. 세금 부담이 증가하자 거래가 실종됐고 거래가 실종되니 전·월세 가격이 상승해 집값 폭등으로 이어지고 있다.
그렇다면 부동산 문제를 해결하려면 어떻게 해야 할까. 첫째, 부동산에 실패하면 꽝이다. 부동산은 세대별 불문하고 영향을 미친다. 성난 부동산 민심은 선거에서 표출된다. 정부의 부동산 정책으로 집 소유자는 세금 부담에 화나고, 무주택자는 집값이 올라 배 아프고, 젊은 세대는 생애 집을 포기해야 하는 고민에 빠져있다. 전세대란은 내년 4월 지방선거에 영향을 미칠 것이다. 부동산 문제로 중산층과 젊은 세대가 돌아서고 있다. 표를 계산해보면 결코 진보 세력이 안심할 수 없다. 2022년 3월이면 임대차 계약청구권이 종료되는 6개월 전이다. 보통 6개월 전부터 집을 알아봐야 하는데 전세 값이 2배로 오른 가격에 신규계약을 해야 한다. 그 때 성난 부동산 민심이 어디로 향할까.
둘째, 지금의 부동산 시장은 기회가 균등하지도 과정이 공정하지도 결과는 정의롭지도 않다.
세금 늘리기와 돈줄 죄기로는 부동산 시장을 안정시킬 수 없다. 상대적 박탈감에 시달리는 일부 계층의 호응을 일시적으로 얻을 뿐이다. 부동산 정책의 실패는 결과적으로 민심의 이반을 가져오게 된다.
셋째, 지금 당장 돈을 들이지 않고 시행할 정책들이 많다. 전 국민이 관심을 가지고 있는 부동산 정책은 이념으로 해결할 수 없다. 누가 보더라도 합리적이고 상식선에서 해결책을 내야 한다. 누군가는 고양이 목에 방울을 달아야 한다.
넷째, 부동산 정책 사고를 변혁해야 한다. 소유의 개념을 완전히 바꾸는 것도 하나의 방안이 다. 10억 원의 아파트가 전세 7억에 계약이 되면 임대인이 1소유자, 임차인은 2소유자로서 권리를 나눠 행사하면 된다. 주식 논리를 대입하면 2소유자는 절대 대주주다. 집주인은 매도 권리만 갖고 2소유자는 몇 년이든 거주할 권리를 가진다. 집값이 올라 20억에 매도하면 차익 10억 원에 대해서는 2소유자와 이익을 공유하는 것이다. 여러 가지 다양한 개념을 적용하면 아파트가 투기의 대상이 아니라 결국 주거의 개념으로 정착하게 된다.
다섯째, 임대차3법 중 부작용이 발생하는 부문만 핀센 개정하고 보완해야 한다. 부동산 문제는 2023년 초가 되면 저절로 해결될 것이다. 차기 정부는 부동산 문제 스트레스 없이 정책을 추진할 수 있다. 문제는 전세대란은 내년까지 이어지고 집값은 2022년 대선의 주요 이슈가 될 것이다.
마지막으로 국민의 거주 이전 자유, 재산권, 행복 추구권을 침해하는 규제는 폐지 또는 완화해야 민심을 얻을 수 있다. 시장을 이기는 정책은 없다는 것이 역사의 교훈이다.
박정일. AI Creator. 한양대 컴퓨터SW 겸임교수. 공인중개사
정석철 기자