정부가 전국 83만 가구 규모의 부동산 공급 대책을 시행한다고 발표했다. 기존 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 127만 가구를 합하면 200만 가구가 넘는 공급쇼크 수준이다. 당·정은 대규모 주택 공급에 따른 투기 수요 원천 차단 의지를 밝히면서 부동산 시장이 안정화 될 것으로 기대했다. 전문가를 만나 바람직한 부동산 정책에 대해 들어봤다.

박정일 공인중개사. AI Creator
박정일 공인중개사. AI Creator

Q. 발표 배경 및 특징은
A. “지금까지는 투기를 억제하고 주택가격 상승에 따른 수요 억제 대책이 중심이었다. 하지만 집값은 오르고 전세대란이 일어났다. 그래서 2·4대책은 LH와 SH공사 등 공공기관이 재건축· 재개발 사업을 주도해 공급물량을 대폭 늘리겠다는 취지를 담고 있다.”

Q. 기존정책과 차이점은
A. “높은 건물이 없는 역세권 주변, 준공업지역, 저층 주거지, 단독주택 밀집지역 등을 공공이 주도해서 13년이 걸리는 기간을 5년으로 단축하겠다는 것이다. 민간업체 협업과 패스트트랙 인허가로 기간 단축이 눈에 띄는 변화다.”
 
Q. 공급정책으로 전환한 이유는
A. “지난해 말부터 주택시장을 움직이는 수요자체가 바뀌었기 때문이다. 이전에는 투자와 투기수요에서 지금은 실수요자, 패닉수요. 영끌 수요자가 집값을 리드한다. 그 이유는 전세 값이 오르기 때문이다. 전세 물량이 없다보니 매수를 하는 것이다”

Q. 공급을 늘린다고 부동산 가격이 안정될까
A. “83만호는 어마어마한 물량이다. 서울에만 32만 3000가구가 공급되는데 이는 강남3구 아파트 수와 맞먹는 수준이다. 공급을 늘리면 집값이 안정되는 것은 맞지만 공급이 도심 외각이라면 수요가 있을지는 의문이다.”

Q. 구체적 공급 지역은 발표 하지 않았는데 
A.“시장 참여가 얼마나 될지 아직 불확실하기 때문이다. 역세권 주거지나 준공업지역이 어디인지 짐작할 수 있다. LH와 SH가 주도하지만 실제 시공은 민간 건설사, 시공사 디벨로퍼가 담당한다. 현장에서 실제로 얼마나 빨리 계획처럼 시행되어 공급 될지가 중요하다.”

Q. 청약제도 자격 완화는
A. “누구나 도심지에 분양 받을 수 있다는 기대감에 패닉바잉을 진정시키는 효과가 있다.
기본적으로 신규공급 아파트는 좋은 위치에 있고 많아야 한다. 청약 자격은 있는데 청약할 아파트가 없다면 그것도 문제다.”

Q. 시장 반응은
A. “대책을 예상에서 이미 빌라 등은 가격이 올랐다. 시장 참여자들은 굉장히 빠르게 행동한다. 돈이 움직이기 때문이다. 주택시장 움직임이 너무 빠르다. 2달 전과 상황이 다르다. 대책을 미리 알고 시장은 움직인다. 설 연휴가 끝난 후 부동산 시장 반응이 나올 것이다.”

Q. 아쉬운 점은 
A. “땅 소유자와 세입자간 합의를 도출할 수 있는 실행 방안과 참여하는 민간기업 수익 방안이 빠져있어 실제 얼마나 추진될지는 불투명하다. 당장 전셋집이 없어 고통 받고 있는 세입자와 다주택자들이 집을 내놓도록 유도하는 대책이 없다. 주택이 원활하게 거래될 수 있게 숨통을 터줘야 한다.”

Q. 문제점 및 보완사항은  
A. “숫자는 발표했는데 향후에 어떻게 실행 할 것인가 구체적으로 나와야 한다. 순환정비 사업은 순차적으로 할 수 밖에 없는데 패스트 트랙을 한다고 해도 5년 내에 공급되기는 어렵다. 단기 호재에 대한 투기 수요 유입 억제 대책을 세워야 한다. 최소 5년 이상 걸리는 공급대책이 시장에서 먹히느냐가 문제다. 여러 대책이 중복됐을 때 5년 후에는 시장이 어떻게 될 것인가를 예측해야 한다. 향후 역세권에 공급이 넘치는데 수요자가 없다면 어떻게 할 것인가. 부동산 정책은 장기적인 안목이 필요하다.”

Q. 25번째 대책이 성공하려면
A. “빠른 실행력과 액션플랜이 필요하다. 일단 특별 지역을 선정해 성공 모델을 만들어야 한다. 패스트트랙 실현, 세입자 보호, 무주택자 청약을 보여줘야 시장에서 신뢰를 얻는다. 민간업체를 재개발 사업에 끌어들이기 위해서는 3기 신도시 참여를 보장하면 된다.”

Q. 향후 집값은 어떻게 되나
A. “전세 값이 불안하다. 청약 대기자들이 30% 추첨제로 인해 내 집 마련을 미루고 전세 시장에 유입되면 전세값은 폭등할 수 있다. 서울 집값은 싸지 않다. 가격이 올랐고 투자 수요가 줄었고 세금이 오른 상황이다. 하락장에 대비해야 한다. 중요한 것은 연착륙이 돼야 한다.”

Q. 총평은
A.“현실성이 떨어지는 숫자 목표제시다. 공급하겠다와 부지를 확보하겠다는 엄연히 다른다. 서울에서는 공공재개발 공모에 참여한 25% 비율을 적용해 5만5천 가구를 공급한다고 산출했는데 탁상공론 계산이다. 개발공유 이익 라는 새로운 규제를 토지 소유자들이 받아들여 협조할 수 있을지 관건이다. 성공 여부는 시장의 반응에 달려있다.” 

Q. 바람직한 부동산 정책은  
A. “부동산은 심리다. 실수요자의 심리를 안정시킬 수 있는 정책이어야 한다. 패닉바잉의 불안한 수요를 억제하기 위해 5년을 기다리라는 공급대책이 성공하려면 위치와 속도가 중요하다. 기간 측면에서 아쉽다. 당장 선호하는 지역에 공급할 수 있는 대책이 중요하다. 패닉 수요를 잠재워야하기 때문이다. 부동산 트랜드를 AI와 프롭테크(PropTech) 융합 산업으로 전한해야할 시점이다 ”박정일 공인중개사. AI Creator

 

정석철 기자

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