상속받은 주택, 이렇게 절세하라
상속받은 주택, 이렇게 절세하라
  • 승인 2007.12.04 12:46
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<연재> 김행형의 재미있는 세금이야기

부모님이 돌아가시게 되면 물려주신 상속재산에 대한 세금은 어떻게 되는지 궁금하여 세무상담을 요청하는 경우가 종종 있다. 상속을 전혀 받지 못하는 사람들이야 걱정할 리 없겠지만, 집이라도 한 채 물려받았다면 상속세에 대하여 신경을 써야 할 부분이다. 그러나 대체적으로 일반 서민들은 상속세 걱정을 하지 않아도 된다.
 
왜냐하면, 정부에서는 중산층의 상속세에 대한 불안감을 덜어주고 상속인의 생활안정과 기초생활기반 유지를 위해 상속재산가액에서 일정액을 차감해 주는 상속공제 제도를 채택하고 있는데, 그 공제해 주는 금액이 크기 때문에 일반 서민들에게는 상속세가 대부분 해당되지 않기 때문이다.

예를 들어, 부모님 중 한분이 돌아가신 경우에는 최소한 10억원을 공제하고 한분만 생존해 계시다가 돌아가신 경우에도 최소 5억원을 공제해 주며, 돌아가신 분이 갚아야 할 채무나 공과금이 있다면 이 또한 상속재산가액에서 공제해 주고 있다.  

따라서 상속재산이 배우자(돌아가신 분의 배우자)가 있는 경우에는 10억원, 배우자가 없는 경우에는 5억원 이하이면 상속세에 대하여 걱정을 하지 않아도 된다. 단, 여기에서 말하는 5억원, 또는 10억원은 상속인별로 상속받은 재산에서 각각 공제해 주는 것이 아니라 피상속인의 상속재산에서 한번만 공제해 주는 것이다.

또한 상속재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이지만 시가 확인이 어려우면 보충적 평가방법을 이용하여 그 가액을 평가하는데 이렇게 평가한 가액은 통상 시가보다 낮으므로 상속재산이 5억원 또는 10억원보다 훨씬 많더라도 상속세를 내지 않는 경우가 있는 것이다.

그렇다면, 상속재산이 5억원 또는 10억원 이하라면 무조건 상속세 신고를 하지 않는 것이 만사인가? 그렇지 않다. 여기에서 중요한 절세요령 한가지 제시하고자 한다. 만일 상속받은 재산을 처분해야 할 상황이라면 상속세 신고를 하는 편이 훨씬 낫다.

예를 들어, 부모님이 생존해 계시다가 주택 소유자인 부친이 사망하여 주택을 상속을 받았다고 할 때, 상속받은 주택의 공시가격이 5억원인 아파트(현 시가 8억원)를 1년 이내에 곧 처분해야 할 형편이라고 가정할 경우 상속세 신고를 하는 때와 하지 않는 때를 비교해 보자.

상속인은 상속재산이 10억원 이하이므로 상속세 신고를 하지 않아도 된다. 그러나 상속인이 상속주택을 감정평가법인으로부터 현 시가대로 8억원으로 감정받아 상속세 신고를 하였다면, 상속세는 해당되지 않지만 나중에 상속받은 주택을 8억원에 처분할 경우 양도소득세에서 엄청난 차이가 발생하게 된다.

상속세 신고를 하였을 경우, 양도가액이나 취득가액이 8억원으로 동일하여 양도로 인한 부담세액은 전혀 없지만, 만일 상속세 신고를 하지 않았다면, 상속받은 주택의 취득가액은 주택공시가액인 5억원이 되어 양도차액이 3억원에 이르러  상속인이 부담해야 할 세금은 1억6300만원에 달하게 되는 것이다.

이는 1년 이내에 처분할 경우로 상정하여 55%(주민세율 포함) 세율을 적용하였으나 상속받은 주택을 포함한 1세대 2주택자일 경우에도  동일하게 55% 세율을 적용하며, 1세대3주택자이거나 비사업용토지일 경우에는 66%의 세율을 적용받으므로 세금차이는 더 벌어지게 되는 것이다.

여기에서 또다른 궁금증 한가지 풀어보자. 상속인이 기존 주택을 보유하고 있는 상황에서 주택을 상속받았다면 1세대2주택 보유자가 되어 나중에 어느 주택을 양도할 경우 양도소득세가 중과되지 않을까?

상속받은 주택을 보유하고 있는 상태에서 기존 보유주택을 양도할 경우 1세대1주택 비과세요건(서울, 과천, 5대 신도시의 경우 3년보유 2년거주, 기타지역은 3년 보유)을 충족하였다면, 상속받은 주택은 없는 것으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있다. 다만 양도가액이 6억원 범위 이내여야 하고 6억원을 초과할 경우 초과부분의 양도차익에 대하여는 양도소득세를 부담하여야 한다.

그러나 기존주택을 보유하고 있는 상태에서 상속받은 주택을 양도하였다면(일정한 소형주택은 제외) 1세대2주택 중과를 피할 수 없게 된다. 다만, 기존 보유주택을 양도한 후에 상속받은 주택을 양도한 경우라면 1세대1주택 비과세 요건을 가려서 그 요건에 충족한다면 비과세 적용을 받을 수 있는 것이다. <김행형님은 김행형세무회계사무소(www.taxko.net)를 운영중입니다.>

 

 


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