‘전세’의 역사를 알아야 한다

가장 일반적인 임대방식인 전세는 관습으로 시작돼 법적 근거에 의해 운용된다. 

고종 13년(1876년 2월) 강화도조약 이후 개항장 및 거류지가 등장하고 서울(京城) 인구가 증가하면서 전세가 활용되기 시작했다. 근대 신문 기사로는 황성신문(1899년 4월)에 “집을 전세했다”는 기사가 남아있다. 

전세에 대한 공식자료는 관습조사보고서(1910)이다. 

전세는 경성 이외에 영변, 갑산, 안성, 부산(동래) 지역에서 확인된다. ‘전세는 조선에서 가장 일반적인 가옥 임대차 방법으로 가옥 대가의 반값 또는 7·8할 정도의 보증금을 내고 주택을 임차했다’고 기록돼 있다. 

당시 경성에서는 임대인이 해약하는 경우에 임차인에게 기와집은 15일, 초가집은 10일의 유예기간을 주었다. 

광복(1945)과 한국전쟁(1950～53)을 겪으면서 대도시 중심으로 사람이 모이게 돼 주택이 턱없이 부족하게 된다. 1956년 통계 자료를 살펴보면 부족 주택 수를 111.9만 개로 적시하고 있다. 마포에 근대식 아파트(1961), 제2차 경제개발5개년계획(1967~1971)의 아파트 건설, 중산층용의 한강맨션아파트(1970), 아파트 임대제(1972) 등이 정부가 부족한 주택 수요에 대응하기 시작한 사례다. 

주택문제는 70~80년대의 산업화와 도시화로 인해 더욱 심화됐다. 

당시 서울지역의 전세 가격은 지난 1981년 26.5%, 1985년 69.5%, 1987년 122.2%가 상승했고 1987년 주택보급률은 전국 69.2%, 서울 50.6%를 기록했다. 

주택문제와 더불어 임차인 문제가 대두되자, 주택임대차보호법(1981년)을 제정하고 수차례 개정 보완하면서 오늘에 이르게 됐다. 전세는 등기한 후는 민법의 보호를 받고 등기하지 않는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받는다. 

전세 시장은 하나의 동질적 시장이 아니라 주택 유형, 규모, 품질, 지역 등에 따라 구별되며, 하부시장마다 다르게 형성된다. 

최근 정부의 9·13 부동산 대책 이후 매매시장은 잠잠하지만, 전세 시장은 불안해질 수 있다는 전문가 의견이 나오고 있다. 

역세권과 학군이 좋은 지역을 중심으로 매매 대기 수요가 전세 시장에 머무를 수 있기 때문이다. 

전세는 공간을 탐색하는 수요자와 공급자 모두 어느 정도 시장 지배력을 가지고 있어 수급의 경제 논리가 잘 들어맞는 시장이다. 

미래의 주택시장을 예측하기 위해서는 전세의 역사를 알아야 한다.