최근 부동산 침체로 상가시장에 공실률이 높아지면서 ‘선임대 후분양’ 방식을 적용하는 상가 건물이 늘어나고 있는 것으로 나타났다.
22일 한국부동산원 부동산통계뷰어 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 지난해 4분기 집합상가 공실률은 전 분기(5.0%)보다 상승한 5.4%로 집계됐다.
신도시 중 공실 상승폭이 가장 컸던 지역은 경기도 남양주 다산신도시로, 해당 지역 집합상가 공실률은 지난해 3분기 14.4%에서 4분기 19.3%로 급등했다. 의정부 민락지구도 5.4%에서 7.1%로 1% 이상 올랐고, 파주 운정신도시(3.0%→3.6%), 미사지구(7.6%→8.1%), 분당역세권(1.3%→1.7%) 등도 모두 증가세를 보였다. 특히 분당역세권은 전년 동기(0.5%)와 비교하면 3배 가까이 공실률이 오른 것으로 나타났다.
이러한 공실 증가 추세에 부동산 상가시장에서는 선임대 후분양 방식의 상가 투자에 관심을 갖는 이들이 늘고 있다.
선임대 후분양 방식이란 상가 준공 전후를 기점으로 임대차를 원하는 개인 또는 업체로부터 상가 임대차 계약 또는 입점 희망서를 받고, 이후 해당 임대 조건을 바탕으로 수분양자를 모집하는 방식을 말한다.
이러한 방식은 미리 임대인이 임차인을 구하는 번거로움이 없고, 분양 직후 곧바로 안정적인 수익을 낼 수 있다는 점에서 상가 투자자들에게 인기를 얻고 있는 것으로 전해졌다. 또 최근 분양대행사에서는 커피 프랜차이즈나 영화관, 유명 맛집 등의 우량점포를 선임대하는 방식으로 입점률을 높이고 있는 것으로 알려졌다.
선임대 후분양 방식은 주로 입지가 좋지 않거나 미분양이 날 우려가 있는 상가건물에서 적극적으로 활용하는 편인데, 분양대행사는 이를 통해 수분양자가 늘어나면 실익을 얻을 수 있고, 임차인 입장에서도 빠른 계약을 위해 임대차 관련 수수료 혜택 및 일정기간 무상임대 혜택 등을 받을 수 있어 입소문을 타고 있다.
다만 업계에서는 이러한 방식의 투자에는 주의할 점도 분명히 존재하는 만큼 신중한 판단이 필요하다고 설명한다.
먼저 분양업자가 선임대를 빌미로 과도하게 높은 분양가를 책정하는 경우, 수분양자들이 선임대 조건만 보고 계약을 했다가 주변 상가 대비 낮은 수익률에 손해를 볼 수도 있는 것으로 나타났다. 일부 분양업체에서는 우량점포의 입점이 확정된 것처럼 광고를 해 수분양자를 모았지만, 실제로는 법적 구속력이 없는 입점 의향서만 받은 경우도 종종 있는 것으로 전해졌다.
또 임대차를 계약한 임차인이 혜택으로 받은 무상임대 기간만 채운 뒤 바로 빠지는 경우도 있고, 분양 영업사원이 유령 임차인을 내세워 계약을 체결한 뒤 실제 입점 기간이 다가오면 임대차 계약을 파기하는 경우 등도 있는 것으로 나타났다.
업계 관계자는 “선임대 후분양 방식으로 진행되는 상가는 먼저 분양가가 주변 시세에 비해 합리적인지 확인할 필요가 있다”며 “선임대 계약서에는 계약기간이 확실히 명시돼 있는지 확인하고, 무상임대 기간 이후 계약 파기시 임차인이 위약금을 낸다는 등의 특약을 제시하는 것도 좋다”고 설명했다.
이어 “임차인이 유령 임차인은 아닌지 계약시 직접 대면해볼 필요가 있고, 만약 임대차 계약금이 너무 적거나 계약 주체가 영업사원이라면 잔금 시 임차인이 계약을 파기할 수 있는 가짜 계약일 수도 있기에 의심해 봐야 한다”며 “계약 당사자는 반드시 사업 주체인 시행사 또는 신탁사여야 하고, 보증금을 미리 입금했다면 영수증 확인 절차를 거쳐야 한다”고 덧붙였다.
최병욱 기자